王娟律師｜租來的房屋能轉租嗎

         王娟律師

擅長處理企業法律事務、房屋買賣合同糾紛、借貸糾紛、勞動爭議案件、交通事故賠償等民商事案件。

2017年3月，張三與李四簽訂《房屋租賃合同》，約定張三將其名下商鋪出租給李四，租期五年，同時約定租金標準，并且未經張三同意，李四不得擅自轉租。

李四經營兩年后，與王五簽訂《門面轉讓協議》，約定李四以五萬元的價格將商鋪轉讓給王五，店內除私人物品以外其他東西全部留下，王五履行李四與張三之間簽署的《房屋租賃合同》，且于每次交房租前提前5日將房租打給李四，由李四轉交給張三。

協議簽訂后，李四與王五進行了交接，王五支付了轉讓費及首月租金，之后李四與王五找到張三表示李四已經將該商鋪轉租給他，張三表示只要按時交租金同意轉租，后王五私下找到張三協商要求將《房屋租賃合同》租金標準降低，遭到張三拒絕，后王五逾期向李四支付租金，導致李四無法向張三支付租金。2019年4月28日，張三以李四拖欠租金為由發函解除了租賃合同，并將商鋪收回后出租給了他人。

王五遂以李四無轉租權且未配合辦妥營業執照為由起訴李四要求退還全部轉讓費并賠償相關損失。

李四收到法院傳票后，第一時間委托言達律師全權代理該案，經調查了解，確認本案爭議焦點為：

第一，李四是否有權轉租，房東張三是否認可李四將商鋪轉租給王五；

第二，配合辦妥營業執照是否為李四的義務，王五能否以此為由拒付租金。

經代理律師整理歸納，李四調出了要求王五支付租金的催告依據，同時張三愿意出庭作證，證明其認可李四的轉租行為以及王五要求降租的事實，其收回商鋪系因未收到租金導致。

經法院開庭審理，一審法院認定房東對王五的轉租行為進行了追認，李四與王五簽訂的轉租協議有效，辦理營業執照并非合同約定義務或法定義務，商鋪被收回的根本原因系因王五拒絕支付租金。

考慮到本案客觀情況，一審法院酌情認定李四只需退還1萬元轉讓費，駁回了王五的其他訴訟請求。

王五不服提請上訴后，經二審法院開庭審理，最終維持了一審判決。

本案作為一起典型的轉租合同糾紛，標的額雖小，但涉及到哪方違約、應當由誰承擔違約責任的問題，在訴訟過程中，雙方爭議較大，固定關鍵證據才能決定案件走向。

另外，在處理租賃糾紛過程中，應當秉承兩弊相權取其輕的止損原則，正如本案，在張三通知收回房屋前，如果李四同意王五解除轉租合同、各自返還、由李四另行轉租給他人的方案，各方損失將相對較小。但王五堅持既不支付租金，也不同意解除轉租合同，最終導致損失擴大，形成雙輸的局面。

因此，在日常租賃過程中，無論出租方還是承租方，除了應注意在合同里明確各自的權利義務外，還應在糾紛發生維權時評估機會成本。

《合同法》

第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。……

第二百二十四條 承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效……